Giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
DANH MỤC PHỤ LỤC
MỤC LỤC

Nội dung Trang

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận án và
3 hướng nghiên cứu tiếp theo của luận án

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 12

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 13

5. Phương pháp nghiên cứu 14

6. Đóng góp của luận án 18

7. Kết cấu luận án 19

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH
20
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1.Tổng quan về nhà ở xã hội và phát triển nhà ở xã hội 20

1.1.1. Nhà ở xã hội 20

1.1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội 20

1.1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội 22

1.1.1.3. Phân loại nhà ở xã hội 25

1.1.2. Phát triển nhà ở xã hội 25

1.1.2.1. Khái niệm phát triển nhà ở xã hội 25

1.1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của nhà ở xã hội 26

1.2. Giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội 27

1.2.1.Khái niệm giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội 27

1.2.2. Vai trò của giải pháp tài chính đến phát triển nhà ở xã hội 28

1.2.3. Nội dung các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội 31

1.2.3.1. Giải pháp nguồn vốn 32
iv

1.2.3.2. Giải pháp thuế 36

1.2.3.3. Giải pháp tín dụng 41

1.2.3.4. Giải pháp giá 44

1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội 49

1.2.4.1. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô 49

1.2.4.2. Quan điểm của Nhà nước và chính quyền địa phương về phát triển nhà ở
51
xã hội

1.2.4.3. Chính sách quy hoạch, kế hoach sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội 52

1.2.4.4. Khả năng quản lý, điều hành chính sách của Chính phủ về phát triển nhà
52
ở xã hội

1.2.4.5. Nguồn lực của Nhà nước cho phát triển nhà ở xã hội 53

1.3. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về sử dụng giải pháp tài chính
54
phát triển nhà ở xã hội

1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước 54

1.3.1.1. Kinh nghiệm về giải pháp nguồn vốn 54

1.3.1.2. Kinh nghiệm về giải pháp thuế 62

1.3.1.3. Kinh nghiệm về giải pháp tín dụng 62

1.3.1.4. Kinh nghiệm về giải pháp giá 64

1.3.2. Bài học kinh nghiệm về sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở
65 xã hội cho Hà Nội, Việt Nam

Kết luận chương 1 68

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN
69
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI THỜI GIAN QUA

2.1 Đặc điểm chung của Hà Nội ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội 69

2.1.1. Đặc điểm về tự nhiên 69

2.1.2. Đặc điểm về dân số 69

2.1.3. Đặc điểm về nhà ở 71

2.1.4. Đặc điểm về kinh tế 72

2.1.5. Đánh giá tác động chung của Hà Nội ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở
72 xã hội

2.2. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua 74

2.2.1. Giai đoạn 2011-2015 75
v

2.2.2. Giai đoạn 2016-2020 81

2.2.3. Nhận xét khái quát thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua 86

2.3. Thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại
87
Hà Nội thời gian qua

2.3.1. Thực trạng giải pháp nguồn vốn 88

2.3.2. Thực trạng giải pháp thuế 95

2.3.3. Thực trạng giải pháp tín dụng 99

2.3.4. Thực trạng giải pháp giá 105

2.4. Đánh giá thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở

xã hội tại Hà Nội thời gian qua
112

2.4.1. Kết quả đạt được 112

2.4.2. Hạn chế 116

2.4.3. Nguyên nhân của hạn chế 121

Kết luận chương 2 137

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN

NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HÀ NỘI
3.1. Bối cảnh trong nước và quốc tế, định hướng, quan điểm, mục tiêu hoàn thiện giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
138

 

138

3.1.1. Bối cảnh trong nước và quốc tế 138

3.1.2. Định hướng 141

3.1.3. Quan điểm và mục tiêu 142

3.2. Hoàn thiện giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội 143

3.2.1. Hoàn thiện giải pháp nguồn vốn 143

3.2.2. Hoàn thiện giải pháp thuế 154

3.2.3. Hoàn thiện giải pháp tín dụng 159

3.2.4. Hoàn thiện giải pháp giá 165

3.3. Điều kiện thực hiện giải pháp 172

Kết luận chương 3 184

KẾT LUẬN 185

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ

DN Doanh nghiệp

HTX Hợp tác xã
KCN Khu công nghiệp

NHTM Ngân hàng thương mại

NHNN Ngân hàng Nhà nước

NHCSXH Ngân hàng Chính sách xã hội

NOXH Nhà ở xã hội

NSNN Ngân sách Nhà nước

GTGT Giá trị gia tăng

TNDN Thu nhập doanh nghiệp

UBND Ủy ban nhân dân
vii

DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG Trang

BẢNG 1.1 Thống kê hệ thống ngân hàng tiết kiệm – xây dựng ở một số nước 62

BẢNG 2.1 Một số chỉ tiêu chủ yếu về dân số của Hà Nội 71

BẢNG 2.2 Diện tích nhà ở bình quân đầu người năm 2018 72

BẢNG 2.3 Số lượng công nhân tại các khu công nghiệp và sinh viên cao đẳng, đại học trên địa 74 bàn Hà Nội
BẢNG 2.4 Kế hoạch và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội tại Hà Nội giai đoạn 77
2011-2015
BẢNG 2.5 Kế hoạch và kết quả thực hiện chương trình nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại 78
Hà Nội giai đoạn 2011-2015
BẢNG 2.6 Kế hoạch và kết quả thực hiện chương trình nhà ở xã hội cho công nhân tại Hà Nội 79 giai đoạn 2011-2015
BẢNG 2.7 Kế hoạch và kết quả thực hiện chương trình nhà ở xã hội cho sinh viên tại Hà Nội giai 80 đoạn 2011-2015
BẢNG 2.8 Tổng hợp kế hoạch và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội tại Hà Nội giai 82 đoạn 2016-2020
BẢNG 2.9 Kế hoạch và kết quả thực hiện chương trình nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại 83
Hà Nội giai đoạn 2016-2020
BẢNG 2.10 Kế hoạch và kết quả thực hiện chương trình nhà ở xã hội cho công nhân tại Hà Nội 84 giai đoạn 2016-2020
BẢNG 2.11 Kế hoạch và kết quả thực hiện chương trình nhà ở xã hội cho sinh viên tại Hà Nội 85 giai đoạn 2016-2020
BẢNG 2.12 Tổng hợp kế hoạch và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội tại Hà Nội 86
2 giai đoạn
BẢNG 2.13 Tổng hợp kế hoạch và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội tại Hà Nội từ 87
2011-2015
BẢNG 2.14 Nhu cầu và kết quả huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội giai đoạn 89
2011-2015
BẢNG 2.15 Nhu cầu và kết quả huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội giai đoạn 90
2016-2020
BẢNG 2.16 So sánh tỷ trọng các nguồn vốn và kết quả huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã 91 hội tại Hà Nội 2 giai đoạn
BẢNG 2.17 Số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã 96 hộitại Hà Nội 2011-2019
BẢNG 2.18 Số thuế thu nhập doanh nghiệp được giảm của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội 97
tại Hà Nội

BẢNG 2.19 Số thuế giá trị gia tăng được giảm của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội tại Hà Nội 98
viii

BẢNG 2.20 Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội 2013-2020 của các Ngân hàng thương mại 101

BẢNG 2.21 Lãi suất cho vay đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 2013-2020 của các Ngân hàng thương mại
BẢNG 2.22 Tổng hợp kết quả cho vay hỗ trợ lãi suất để xây dựng và mua nhà ở gói 30.000 tỷ đồng trên địa bàn Hà Nội
BẢNG 2.23 Kết quả giải ngân gói 30.000 tỷ đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội từ 1/6/2013- 31/12/2015
BẢNG 2.24 Kết quả giải ngân gói 30.000 tỷ đối với người mua nhà ở xã hội trên địa bàn tp Hà
Nội từ 1/6/2013- 31/12/2015
BẢNG 2.25 Tổng hợp kết quả giải ngân gói 30.000 tỷ đối với doanh nghiệp và người mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội từ 1/6/2013- 31/12/2015

102

 

103

103

104

104
BẢNG 2.26 Giá bán nhà ở xã hội của một số dự án tại Hà Nội 110

BẢNG 2.27 Giá cho thuê nhà ở xã hội của một số dự án tại Hà Nội 111

BẢNG 2.28 Số lượng các dự án nhà ở xã hội được triển khai tại Hà Nội 113

BẢNG 2.29 Kết quả khảo sát đánh giá về hạn chế, vướng mắc trong quá trình sử dụng các
giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua
BẢNG 2.30 Kết quả khảo sát về mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, vướng mắc trong quá trình sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua: Nguyên nhân của hạn chế về GP nguồn vốn
BẢNG 2.31 Kết quả khảo sát về mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, vướng mắc trong quá trình sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua: Nguyên nhân của hạn chế về GP thuế
BẢNG 2.32 Kết quả khảo sát về mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, vướng mắc trong quá trình sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua: Nguyên nhân của hạn chế về GP tín dụng
BẢNG 2.33 Kết quả khảo sát về mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, vướng mắc trong quá trình sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua: Nguyên nhân của hạn chế về GP giá
BẢNG 2.34 Kết quả khảo sát về mức độ ảnh hưởng của các nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, vướng mắc trong quá trình sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội thời gian qua: Nhóm nguyên nhân chung.
BẢNG 3.1 Kết quả khảo sát về mức độ đồng ý các giải pháp trong việc hoàn thiện giải pháp tài
chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội : Giải pháp nguồn vốn
BẢNG 3.2 Kết quả khảo sát về mức độ đồng ý các giải pháp trong việc hoàn thiện giải pháp tài
chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội : Giải pháp thuế
BẢNG 3.3 Kết quả khảo sát về mức độ đồng ý các giải pháp trong việc hoàn thiện giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội : Giải pháp tín dụng
BẢNG 3.4 Kết quả khảo sát về mức độ đồng ý các giải pháp trong việc hoàn thiện gp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội : Giải pháp giá
BẢNG 3.5 Kết quả khảo sát mức độ quan trọng của các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội.
BẢNG 3.6 Kết quả khảo sát về mức độ đồng ý các điều kiện để hoàn thiện giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội.

120

123

 

126

 

130

 

132

 

134

 

150

156

163

168

170

179
ix

 

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

STT Tên biểu đồ Trang

BIỂU ĐỒ 2.1 Qui mô dân số của Hà Nội năm 1999 70

BIỂU ĐỒ 2.2 Mật độ dân số Hà Nội qua các thời kỳ 70

BIỂU ĐỒ 2.3 Tốc độ đô thị hóa tại Hà Nội qua các thời kỳ 71

BIỂU ĐỒ 2.4

BIỂU ĐỒ 2.5

Cơ cấu nguồn vốn huy động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 88 tại Hà Nội giai đoạn 2011-2015
Cơ cấu nguồn vốn huy động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 90 tại Hà Nội giai đoạn 2016-2020

 

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

Tên Phụ lục Nội dung

PHỤ LỤC 1 Mẫu phiếu khảo sát số 1

PHỤ LỤC 2 Mẫu phiếu khảo sát số 2

PHỤ LỤC 3 Mẫu phiếu khảo sát số 3

PHỤ LỤC 4 Danh sách các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội

PHỤ LỤC 5 Danh sách các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại
Hà Nội tham gia khảo sát

PHỤ LỤC 6 Danh sách các khu công nghiệp tại Hà Nội

Đối tượng, hình thức, điều kiện, nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ
PHỤ LỤC 7

trợ về nhà ở xã hội

PHỤ LỤC 8 Nguyên tắc và tiêu chí xét duyệt đối tượng được duyệt mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp nhân dân, là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của người dân, ổn định xã hội, góp phần tích cực vào xây dựng và phát triển đất nước. Trong những năm gần đây, do tốc độ đô thị hóa tăng nhanh (từ 36,8% năm 1999 lên 41% năm 2009 và 49,2% vào năm 2019) [75] do sự phát triển kinh tế – văn hóa – xã hội, do việc hình thành các khu công nghiệp mới tập trung cùng với làn sóng di cư ngày càng mạnh mẽ về các đô thị lớn nên nhu cầu về nhà ở của người dân tại thủ đô Hà Nội liên tục tăng cao. Mặt khác, thu nhập tự tích lũy của người dân nói chung đặc biệt là những đối tượng lao động trẻ còn rất thấp, chưa tự giải quyết được nhu cầu về nhà ở. Hiện nay, khả năng tiếp cận nhà ở của một bộ phận không nhỏ người dân gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt những người nghèo, có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân tại các khu công nghiệp. Theo thống kê của Bộ xây dựng, khoảng 1/3 cư dân tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh gặp khó khăn về nhà ở, trong đó
90% người trong lứa tuổi 18-35 không có nhà.

Thực tế cho thấy những người có nhu cầu về nhà ở xã hội đa số là các đối tượng yếu thế, hoàn cảnh khó khăn, thu nhập ở mức thấp hoặc trung bình. Họ muốn có nhà để ở nhưng vì điều kiện khách quan hoặc chủ quan nào đó không thể tự xoay sở mà cần có sự trợ giúp từ bên ngoài mà trước tiên là từ Nhà nước. Thông qua các giải pháp ưu đãi về tài chính, Nhà nước sẽ giúp tháo gỡ phần nào những khó khăn về nhà ở mà người nghèo không thể tự giải quyết được.
Về phía các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: đặc thù của các dự án nhà ở xã hội là phải cung cấp những sản phẩm nhà ở có giá thấp hơn so các loại hình nhà ở khác cùng chất lượng để đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người nghèo, người thu nhập thấp. Tuy nhiên, muốn có sản phẩm nhà ở giá rẻ đòi hỏi các chủ đầu tư phải cắt giảm đến mức thấp nhất các khoản chi phí đầu vào như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, chi phí lãi vay…. Để điều đó có thể trở thành hiện thực thì không thể thiếu được vai trò của Nhà nước. Bằng việc ban hành và thực thi các giải pháp nói chung, giải pháp tài chính nói riêng như miễn,
2

giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm một số khoản thuế, ưu đãi về lãi suất vay xây nhà… Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, thời gian qua, các chính sách, giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở xã hội đã được Nhà nước ban hành như: giải pháp về nguồn vốn, giải pháp về thuế, giải pháp về giá, giải pháp về tín dụng nhưng còn nhiều hạn chế, bất cập, chưa đầy đủ, đồng bộ, kịp thời; việc tổ chức thực hiện cũng còn nhiều vướng mắc khiến cho chương trình phát triển nhà ở xã hội của Thành phố Hà Nội chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, các kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của Hà Nội không đạt được mục tiêu đã đề ra. Theo Báo cáo đánh giá kết quả hoạt động về nhà ở và thị trường bất động sản của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội thì kết quả thực hiện các chương trình nhà ở xã hội của Hà Nội giai đoạn 2016-2020 mới chỉ đạt 4.040.000 m2 nhà ở tương đương 60,6% kế hoạch đề ra ( trong đó nhà cho người thu nhập thấp đạt
3.270.412 m2 tương ứng 69,9%; nhà cho công nhân đạt 469.588 m2 tương ứng

82,74%; nhà cho sinh viên đạt 300.000 m2 tương ứng 30,7%) [11].

Mặt khác, tính đến thời điểm hiện tại tuy đã có một số nghiên cứu đơn lẻ về phát triển nhà ở xã hội, nhưng những nghiên cứu chuyên sâu về các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng còn rất ít, chưa toàn diện, đầy đủ và hệ thống. Vì những lí do trên mà việc hoàn thiện các giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội trong thời gian tới là hết sức cấp thiết. Vì vậy NCS đã lựa chọn đề tài ” Giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội “ làm đề tài nghiên cứu cho luận án của mình. Đề tài được thực hiện với mong muốn tìm ra các giải pháp tốt nhất, phù hợp nhất để hoàn thiện các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội Hà Nội, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho phần lớn người dân, đặc biệt là người nghèo. Đề tài có ý nghĩa lớn về lí luận và thực tiễn, rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay và các năm tiếp theo.
3

2. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo của luận án

2.1. Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài

 Nghiên cứu khái quát về nhà ở và tài chính nhà ở

Hiện có một số nghiên cứu về tài chính nhà ở tại các quốc gia phát triển như tác giả Arjen van Dijkhuizen, Hà Lan trong nghiên cứu của mình về “Thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan” (Dutch housing finance market) (2004) [79] cũng đã đưa ra các phân tích chung về các yếu tố của thị trường tài chính nhà ở đồng thời giới thiệu các công cụ tài chính sử dụng cũng như các rủi ro và các biện pháp quản lý rủi ro tại thị trường này.
Nghiên cứu của John Ryding thuộc Ngân hàng dự trữ quốc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990)
[94].

Nghiên cứu “Tài chính nhà ở: Triển vọng và dài hạn (Housing Finance : A

long-term perspective) [83] của David Lereah tại Tạp chí Business Economics

7/1997 đã đưa ra các nhận xét và đánh giá về triển vọng tài chính nhà ở tại Mỹ.

Tác giả Marja C. Hoek- Smit (1998) trong nghiên cứu “ ( Housing Finance in Bangladesh – Improving Access to Housing Finance by Middle and Lower Income Groups ) [97] “ Tài chính nhà ở tại Bangladesh – Cải thiện khả năng tham gia của nhóm người có thu nhập trung bình và thấp vào tài chính nhà ở đã đưa ra một số giải pháp về tài chính giải pháp hỗ trợ về vốn, hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận với nhà ở.
Trên cơ sở các cuộc hội thảo về vai trò của các tổ chức thế chấp sơ cấp và thứ cấp tại Bali, Indonesia tháng 7/1998 tác giả Masakazu Watanabe đã tổng hợp và xuất bản “Hướng mới trong tài chính nhà ở châu Á – Liên kết giữa tài chính nhà ở và các thị trường vốn” (New Directions in Asian Housing Finance-Linkins Capital markets and Housing Finance) [98].
Khác với nghiên cứu trên, Robert Bestani và Johann Klein (2005) tại Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã tập trung đi sâu phân tích tầm quan trọng của tài
4

chính nhà ở, các vấn đề tồn tại trong tài chính nhà ở Châu Á và đưa ra các định hướng chính sách để giải quyết vấn đề này trong nghiên cứu “Tài chính nhà ở tại Châu Á” ( Houing Finance in Asia) [106].
Để thống nhất các chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, năm 2005 Ủy ban Châu Âu (European Commision) đã xuất bản ” Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi- Lý thuyết và thực tiễn”) (Housing Finance systems for counstries in transition- principle and examples) [90]. Trong đó phân tích hệ thống tài chính nhà ở và các công cụ chính sách sử dụng cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số nước nhằm giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách để tìm ra một mô hình tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình…
Các nghiên cứu trên của các tác giả đã đề cập đến những kiến thức chung về nhà ở và hệ thống tài chính nhà ở cùng các công cụ tài chính nhà ở nói chung chứ chưa đi vào phân tích sâu về nhà ở xã hội và tài chính nhà ở xã hội .
 Nghiên cứu về lĩnh vực nhà ở xã hội và tài chính nhà ở xã hội

Bên cạnh các nghiên cứu về nhà ở nói chung ở trên, các tác giả nước ngoài cũng đã có những nghiên cứu sâu hơn về nhà ở xã hội, chính sách nhà ở xã hôi và tài chính nhà ở xã hội ở một số quốc gia và khu vực. Cụ thể như sau:
Cuốn sách “ Guidelines on Social Housing – principle and examples” ( Hướng dẫn về nhà ở xã hội – lý thuyết và thực tiễn) của Ủy ban kinh tế Châu Âu ( Economic Commission Europe) xuất bản năm 2006. Trong đó đã phân tích lịch sử ra đời và phát triển của nhà ở xã hội, vai trò của chính sách nhà ở xã hội trong chính sách nhà ở, các nguồn tài chính cho phát triển nhà ở xã hội và giới thiệu một số mô hình nhà ở xã hội tại Châu Âu“ [86].
Nghiên cứu của 2 tác giả Premium, H và Dielman, F “Social Housing Financing in the European Union (1999) (Tài chính nhà ở xã hội ở Liên minh Châu Âu) đã đánh giá những ưu nhược điểm trong vấn đề tài chính nhà ở tại Liên Minh Châu Âu và dự báo những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện các chính sách tài chính cho nhà ở xã hội của Liên minh Châu Âu giai đoạn những năm đầu của thế kỷ 20 [104].
5

Tại Hội nghị cấp cao về nhà ở tại Paris (Presentation at the High- Level Housing Conference, Paris) ngày 23, 24 tháng/4 2003, Tác giả Dandolova, I với nghiên cứu “ Policy Issues for Social Housing in South- Eastern Europe” (Chính sách nhà ở xã hội ở Đông Nam Âu) trong đó đã trình bày giới thiệu về chính sách nhà ở xã hội tại các nước Đông Nam Âu, những hạn chế vướng mắc của chính sách nhà ở xã hội tại các nước này [82].
Tháng 3/2005, trong báo cáo của Viện nghiên cứu nhà ở xã hội Châu Âu trước Ủy ban kinh tế Châu Âu (CECODHAS European Social Housing Observatory ) “Social Housing in the EU: time for legal certainty for Local Authority, Social Housing providers and Millions of European Households” đã bàn về sự chắc chắn về mặt pháp lý cho Chính quyền địa phương, các nhà cung cấp nhà ở xã hội và hàng triệu hộ gia đình nghèo ở Châu Âu [80].
Tại Hội thảo về nhà ở xã hội tại Praha năm 2003 ( Proceedings of the Workshop on Social Housing, Prague) do Bộ phát triển khu vực Cộng hòa Séc tổ chức với bài viết “Social Housing Developers and Financers” ( Tài chính và phát triển nhà ở xã hội) của tác giả A.Dench bàn về các hình thức tài chính cho phát triển nhà ở xã hội, cách huy động và sử dụng các nguồn tài chính cho nhà ở xã hội.[78] Với cách tiếp cận khác, tác giả M. Stephens (2003) với nghiên cứu “Social Housing Financing: A Comparative Perspective (Tài chính nhà ở xã hội – một quan điểm so sánh) đưa ra các phân tích nhận định về những sự khác biệt của tài chính nhà ở xã hội dành cho những người nghèo, người thu nhập thấp so với tài chính nhà ở nói chung.[102] Nghiên cứu” Social Housing Policy in Hungary” (2003) chính sách nhà ở xã hội ở Hungary) của tác giả J.Hegedus đã nêu rõ những điểm nổi bật của chính sách nhà ở xã hội của Hungari, đồng thời cũng chỉ ra những vướng mắc, tồn tại trong chính sách nhà ở xã hội của nước này [92].
Khác với cách tiếp cận trên, tác giả M. Borer với bài viết” Stock Transfer- Making UK Social Housing Sustainable” (2003) đưa ra nhận định với cách chuyển nhượng cổ phiếu sẽ làm cho nhà ở xã hội của Vương Quốc Anh phát triển bền bền vững [99].
6

Đặc biệt, trong nghiên cứu “The role of National Housing Fund in Financing Social Rental Housing” (2003) (Vai trò của Quỹ Nhà ở Quốc gia trong việc tài trợ nhà ở xã hội cho thuê) của tác giả A. Muziol-Weclawowicz đã chỉ rõ muốn phát triển loại hình nhà ở xã hội để cho thuê thì không thể thiếu được Quỹ nhà ở quốc gia với vai trò huy động các nguồn vốn trung và dài hạn phát triển nhà ở xã hội cho thuê [77].
Tác giả M. Stephens đã khẳng định quan điểm muốn phát triển bền vững nhà ở xã hội thì cần phải có nguồn tài chính ổn định trong nghiên cứu “Sustainable Developement of Social Housing: FinancialSustainability”(2003) ( Phát triển bền vững nhà ở xã hội: Bền vững tài chính) [103] Nghiên cứu tổng hợp “Social Housing Policy in the European Union: Past, present and Perspectives” (2002) Chính sách Nhà ở Xã hội ở Liên minh Châu Âu: Quá khứ, hiện tại và các viễn cảnh) đăng trên tạp chí Nghiên cứu đô thị ( Urban Study) số 39 (2) năm 2002 trang 191 – 200, các tác giả Premium, H., và Dieleman,F đã trình bày quá trình ra đời và phát triển của chính sách nhà ở xã hội của Liên minh Châu Âu cho đến năm 2002 và đưa ra những dự báo trong các năm tiếp sau đó cho nhà ở xã hội ở Liên minh Châu Âu [105].
Nhìn chung, nghiên cứu về nhà ở xã hội của các tác giả nói trên đã bước đầu đề cập đến những nội dung cơ bản của nhà ở xã hội, đặc điểm của nhà ở xã hội, những thành công và những tồn tại, những điểm nghẽn trong chính sách nhà ở xã hội của mỗi quốc gia, vấn đề nguồn lực tài chính cho phát triển nhà ở xã hội, vai trò của Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở xã hội cho thuê… Tuy nhiên, các nghiên cứu đó vừa chưa hệ thống và mang tính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ về nhà ở xã hội và giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội.
Do có sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế xã hội, về văn hóa xã hội, về đặc điểm dân cư cho nên sẽ có những điểm không tương đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá về vấn đề nhà ở xã hội giữa Việt Nam và một số nước phát triển trên thế giới như quan điểm về vai trò của Nhà nước trong vấn đề phát triển nhà ở xã hội, giá nhà ở xã hội hoạt động quy luật cung cầu của thị trường hay do Nhà nước khống chế…Đặc biệt, khác với một số nước ở châu Âu và châu Á, tâm lý thích sở hữu nhà hơn là đi thuê của người Việt còn phổ biến …Mặc dù vậy, nhưng
7

những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tư liệu quý để tham khảo, học tập trong quản lý và phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam.
2.2. Nghiên cứu của nhóm tác giả trong nước

Ở Việt Nam, các nghiên cứu về việc sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng trong điều kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập hiện nay hầu như rất ít hoặc nếu có thì chưa hệ thống và toàn diện, có thể chia thành 2 nhóm:

 Nhóm nghiên cứu khái quát về nhà ở và tài chính nhà ở

Luận án tiến sĩ “Phát triển kiến trúc nhà ở đô thị Hà Nội dưới tác động của các yếu tố tâm lý xã hội trong thời kỳ mới” (2004) của tác giả Nguyễn Dũng – Trường đại học kiến trúc Hà Nội đi sâu vào khía cạnh kỹ thuật của nhà ở nhưng với mục đích đánh giá mối quan hệ giữa tâm lý xã hội và công tác phát triển nhà ở Hà Nội và làm rõ vai trò tâm lý xã hội trong lĩnh vực nhà ở. Tác giả đã đề xuất phương pháp luận nghiên cứu phát triển kiến trúc nhà ở đô thị, nhằm hài hoà tối đa điều kiện với người sử dụng.
Luận án tiến sĩ của tác giả Đỗ Thanh Tùng – Trường đại học kinh tế quốc dân với đề tài ” Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội” ( 2007 ) [68] tập trung nghiên cứu những vấn đề về các chính sách tác động lên hệ thống tài chính nhà ở bao gồm: chính sách tạo lập vốn, phân phối vốn, thế chấp và thu hồi vốn thông qua phát mại tài sản thế chấp.
Cuốn “Thị trường bất động sản, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” (2003) của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam đã nêu lên một số giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam như đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà ở đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản, hỗ trợ tài chính cho người nghèo mua hoặc thuê nhà ở…Tuy nhiên các giải pháp trên mới dừng ở mức độ định hướng, cần đi sâu phân tích cụ thể hơn nữa.
Đề cập một cách chi tiết hơn tới các thành phần của công cụ tài chính cũng có một số nghiên cứu độc lập đi vào từng mảng nội dung như chính sách nguồn
8

vốn, chính sách thuế như: Luận án tiến sĩ “ Huy động các nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” (2012) của tác giả Nguyễn Hồ Phi Hà, Học viện tài chính. Luận án tiến sĩ ” Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam” (2013) [3] của tác giả Phạm Văn Bình, Trường đại học kinh tế quốc dân đề cập đến thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam từ đó đưa ra một số giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Những nghiên cứu trên đã bước đầu phân tích được nét cơ bản của chính sách huy động vốn, chính sách thuế bất động sản, tuy nhiên chưa làm nổi bật được vai trò của công cụ này đối với việc phát triển nhà ở xã hội.
Nhìn chung các nghiên cứu trên của các tác giả trong nước đã phản ánh, phân tích, đánh giá thực trạng và đưa ra các giải pháp chung để phát triển nhà ở đô thị, một số nghiên cứu đi sâu vào phân tích việc sử dụng các chính sách tài chính: chính sách thuế, chính sách thu hút nguồn vốn đối với nhà ở, đất ở… tuy nhiên chưa đi sâu nghiên cứu những nội dung về nhà ở xã hội và giải pháp tài chính cho phát triển nhà ở xã hội.

 Nhóm nghiên cứu về nhà ở xã hội và tài chính nhà ở xã hội

Cuốn sách “ Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – kinh nghiệm Hà Nội” (2009) do TS Hoàng Xuân Nghĩa và PGS.,TS Nguyễn Khắc Thanh đồng chủ biên xuất bản. Tác giả nêu ra tính cấp thiết, thực trạng nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong phần giải pháp, tác giả chỉ tập trung vào các giải pháp quản lý vĩ mô, quy định về kiến trúc, tổ chức quản lý vận hành dịch vụ hỗ trợ, giải pháp hoàn thiện định chế của thị trường bất động sản. Phần giải pháp về tài chính cũng được đề cập đến nhưng mới chỉ quan tâm về vốn chủ đầu tư, doanh nghiệp.
Công trình nghiên cứu khoa học cấp học viện tại Học viện tài chính của bản thân tác giả luận án với đề tài” Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển nhà ở xã hội Việt Nam” (2016) [58], tác giả đã phân tích, đánh giá thực trạng sử dụng các chính sách tài chính để phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn từ 2011-
2015. Các chính sách tài chính đưa ra mang tính khái quát và trên qui mô cả nước
9

chứ không riêng trên địa bàn Hà Nội. Bên cạnh đó, công trình còn hạn chế do chưa có điều kiện khảo sát, lấy ý kiến của số lượng lớn các nhà quản lý, các chuyên gia về lĩnh vực nhà ở xã hội, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.
Tác giả Nguyễn Ngọc Tuấn- Trường Đại học kinh tế quốc dân thuộc chuyên ngành Quản lý kinh tế, với luận án tiến sĩ “ Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị: nghiên cứu thực tế thành phố Hà Nội” (2017) [66] đã phân tích, đánh giá thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội trong giai đoạn 2010-2015, từ đó đã đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị thành phố Hà Nội bao gồm: Giải pháp rà soát quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp; phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp, giải pháp về tài chính, các giải pháp khác trong công tác quản lý nhà ở thu hập thấp. Luận án mới chỉ đưa ra các giải pháp tổng thể mà chưa đi sâu vào phân tích các giải pháp tài chính, hơn nữa việc nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở phạm vi nhóm người thu nhập thấp chứ chưa mở rộng ra các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội khác.
Luận án tiến sĩ của tác giả Lê Văn Bính (2017), trường Đại học kinh tế quốc dân “ Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính- nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” [4] đã phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản nhằm mục đích chuyển nhượng, cho thuê, hay tính thuế bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2011-2015, từ đó tác giả đề xuất một số khuyến nghị về chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội cho giai đoạn 2017-2020 như: Cần sử dụng công cụ phân tích định lượng trong việc định giá đất; nâng cao chất lượng công tác xây dựng chính sách tài chính và định giá đất, giá bất động sản; xây dựng chính sách tài chính gắn với giá bất động sản cần chú ý tính bền vững của bất động sản; hoàn thiện chính sách tài chính đất đai; chính sách tài chính đối với bất động sản cần được thực hiện trên cơ sở đảm bảo sự liên kết chặt chẽ giữa quản trị đô thị và quản lý ngân sách đô thị; hoàn thiện chính sách thuế bất động sản và đất đai, tăng cường khả năng huy động nguồn thu ngoài thuế từ đất đai. Luận án mới chỉ đi sâu nghiên cứu các nhân tố tác động đến
10

giá bất động sản nói chung, chưa nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng các giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
Tác giả Nguyễn Tuấn Anh -Đại học kinh tế- Đại học quốc gia với luận án tiến sĩ ” Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình”(2018) [2] đã phân tích và so sánh tác động của các nhóm nhân tố tài chính và phi tài chính tới quyết định lựa chọn và hài lòng nhà ở đối với khách hàng mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trung bình thấp. Cụ thể, tác giả đã chỉ ra rằng đối với các nhóm nhân tố tác động tới quyết định lựa chọn nhà ở thì vấn đề tài chính và vị trí của tòa chung cư có vai trò đặc biệt quan trọng trong quyết định lựa chọn căn hộ. Trong nhóm nhân tố tài chính, các hộ mua nhà ở xã hội đánh giá về tầm quan trọng của mức giá cao hơn nhóm mua nhà thương mại trung bình thấp.
Nghiên cứu” Phát triển nhà ở xã hội Việt Nam” (2018) của tác giả Nguyễn Thị Thanh Thủy [64] đăng trên Tạp chí khoa học xã hội Việt Nam số 10/2018 đã phản ánh thực trạng chính sách của Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, đồng thời chỉ ra một số hạn chế trong quá trình phát triển nhà ở xã hội tại nước ta thời gian qua như: nguồn vốn đầu tư dành cho nhà ở xã hội còn thiếu hụt, thiếu quỹ đất cho nhà ở xã hội , chưa có sự nhất quán trong triển khai các gói hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho các bên liên quan…đồng thời tác giả cũng đề xuất các giải pháp như Nhà nước cần tạo cơ chế cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận với quĩ đất sạch thực hiện dự án, Nhà nước cần tạo lập nguồn vốn thực hiện các chương trình nhà ở xã hội, Nhà nước cần trực tiếp tạo ra Quỹ nhà ở xã hội….
Tác giả Ngô Lê Minh với cuốn sách “ Nhà ở xã hội “(2019) [52] đã đề cập đến nhà ở xã hội dưới góc nhìn kiến trúc cụ thể: đặc điểm của nhà ở xã hội, kinh nghiệm xây dựng nhà ở xã hội, các yếu tố ảnh hưởng đến thiết kế nhà ở xã hội và nghiên cứu một số mô hình nhà ở xã hội cho công nhân tại TP.Hồ Chí Minh.
Một số nghiên cứu tại Hội thảo: “ Bức tranh toàn cảnh về nhà ở xã hội- Thách thức và cơ hội” (2016) do Đại học xây dựng tổ chức như : ” Phát triển nhà ở xã hội- Biện pháp quan trọng để thực hiện chính sách an sinh xã hội và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”- Th.S Nguyễn Mạnh Hà- Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam. Bài viết” Nhà ở xã hội dưới góc nhìn chính sách”của