Pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai – thực tiễn tại Ủy ban nhân dân phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương

GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO MỤC LỤC TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ LỜI MỞ ĐẦU ...............................................................................................1 1. Lý do chọn đề tài: ...................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu:..............................................................................2 2.1. Mục tiêu chung ................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................2 3. Câu hỏi nghiên cứu:................................................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu: .......................................................................3 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: .........................................................3 5.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................5 5.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................5 6. Những đóng góp của đề tài:....................................................................3 7. Bố cục của luận văn:...............................................................................4 CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI...............................................5 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI.......................5 1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai ........................................................5 1.1.2. Phân loại tranh chấp đất đai ..........................................................6 1.1.3. Đặc điểm tranh chấp đất đai .........................................................7 1.1.4. Nguyên nhân tranh chấp đất đai....................................................8 HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO 1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ............................................................................................................................11 1.2.1. Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai.................................11 1.2.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai..............................13 1.2.3. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai ...........................15 1.3. VAI TRÒ CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ....................................................................20 1.3.2. Trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã ...24 1.3.3. Thủ tục yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành tại UBND cấp xã ..................................................................................................26 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA UBND PHƯỜNG PHÚ LỢI, THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT, TỈNH BÌNH DƯƠNG TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI .................31 2.1. Thực trạng quản lý đất đai và tranh chấp đất đai trên địa bàn phường phú lợi .................................................................................................................31 2.1.1. Khái quát tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phú Lợi..................31 2.1.2. Thực trạng công tác quản lý đất tại phường Phú Lợi ..................33 2.1.3. Thực trạng tranh chấp đất tại phường Phú Lợi ...........................35 2.2. Thực trạng hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân phường phú lợi .................................................................................................................37 2.2.1. Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân phường Phú Lợi............................................................................................................37 2.2.2. Kết quả tổ chức hòa giải .............................................................41 2.2.3. Công tác tổ chức Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai...............43 2.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp đất trên địa bàn phường Phú Lợi .............................................................44 2.3. Những nguyên nhân chung ................................................................46 2.3.1. Về nhận thức...............................................................................46 HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO 2.3.2. Về thể chế, chính sách ................................................................47 2.3.3. Về tổ chức, con người.................................................................47 2.3.4. Về các điều kiện bảo đảm ...........................................................48 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRANH CHẤP............................................................50 ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ LỢI.......................................50 3.1. Kiến nghị mang tính định hướng về cơ chế tổ chức thực hiện những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. .....................................50 3.1.1. Cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai cho nhân dân ............................................................................50 3.1.2. Cần đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính ...................................................................50 3.2. Một số kiến nghị xây dựng pháp luật về việc giải quyết tranh chấp đất đai của ubnd cấp xã .............................................................................................51 3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp đất đai và nâng cao vai trò của ubnd cấp xã trong giải quyết tranh chấp đất đai tại phường phú lợi ....................................................................................................54 3.3.1. Nâng cao chất lượng, trình độ hòa giải viên tại UBND phường Phú Lợi............................................................................................................54 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC BÀI BÁO, TRANG WEB DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLTTDS Bộ Luật Tố tụng dân sự HĐTP Hội đồng thẩm phán HTX Hợp tác xã QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2019 ..........................................32 Hình 2.2 Quy trình giải quyết tranh chấp đất tại phường Phú Lợi ................40 HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Chi tiết đơn tranh chấp đất đai .....................................................36 Bảng 2.2: Kết quả tổ chức hòa giải tranh chấp đất phường Phú Lợi.............41 Bảng 2.3: Đặc điểm các trường hợp hòa giải không thành ...........................42 HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO TÓM TẮT Làm tốt công tác hòa giải tranh chấp đất đai sẽ góp phần hạn chế mâu thuẫn về đất đai, tăng cường sự đoàn kết gắn bó trong nội bộ quần chúng nhân dân. Tuy nhiên, vấn đề tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai ngày nay vô cùng phức tạp, còn nhiều bất cập trong lý luận và thực tiễn áp dụng. Nghiên cứu đã phân tích các vấn đề lý luận tổng quát, thực trạng về tranh chấp đất đai và vai trò giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp xã để đưa ra những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như áp dụng pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn phường Phú Lợi. Qua đó cho thấy vai trò quan trọng của công tác hòa giải tranh chấp đất đai. Đồng thời, đòi hỏi mỗi người dân phải nâng cao nhận thức về pháp luật, phát huy truyền thống yêu thương, đoàn kết của người Việt Nam. Hội đồng hòa giải cũng phải phát huy vai trò, trách nhiệm của mình trên cơ sở những quy định của pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai, các kỹ năng được trang bị, tập huấn, bồi dưỡng… Ngoài ra, chính sách pháp luật về đất đai cũng cần được hoàn thiện hơn. Từ khóa: Hòa giải, Tranh chấp, Tranh chấp đất đai, Hòa giải tranh chấp đất đai, Pháp luật hòa giải tranh chấp đất đai. HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO ABSTRACT Doing well the conciliation of land disputes will contribute to limit land conflicts, strengthen solidarity among the people. However, the issue of dispute and settlement of land disputes today is extremely complex, with many shortcomings in theory and practice. The study analyzed the general theoretical issues, the current situation of land disputes and the role of land dispute resolution of the communal People's Committee to make recommendations, solutions to improve the law as well as apply. Law on land dispute resolution in Phu Loi ward. This shows the important role of land dispute conciliation. At the same time, it requires each citizen to raise awareness about the law, promote the tradition of love and solidarity of the Vietnamese people. The conciliation council must also promote its role and responsibility on the basis of the provisions of law on land dispute conciliation, equipped skills, training and retraining... In addition, policies Land legislation also needs to be improved. Keywords: Conciliation, Dispute, Land dispute, Land dispute conciliation, Law on land dispute conciliation HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 1 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO 1. Lý do chọn đề tài LỜI NÓI ĐẦU Việc nghiên cứu, tìm hiểu những mâu thuẫn, tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản nói riêng luôn là vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ những hậu quả nặng nề mà tranh chấp đất đai mang lại: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản trong những năm trở lại đây đã để lại rất nhiều hệ lụy, hậu quả nặng nề cho cá nhân, tập thể có liên quan và quan trọng hơn là ảnh hưởng đến kinh tế nước ta trong nền kinh tế thị trường. Bên cạnh đó, thực tế cho thấy, khi tranh chấp bắt đầu phát sinh nếu không được can thiệp kịp thời và giải quyết nhanh chóng sẽ dẫn tới những hậu quả vô cùng nghiêm trọng. Thành phố Thủ Dầu Một là thành phố trực thuộc tỉnh Bình Dương, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí tương đối thuận lợi cho việc giao lưu với các huyện, thị trong tỉnh và cả nước qua Quốc lộ 13, cách thành phố Hồ Chí Minh 30 km về phía bắc. Hiện thành phố Thủ Dầu Một là đơn vị có số dân đông thứ ba, sau thành phố Thuận An và thành phố Dĩ An thuộc tỉnh Bình Dương. Dân số 321.607 người (số liệu 01/4/2019)1. Đến nay thành phố Thủ Dầu Một là một trong những địa phương có mức độ đô thị hóa bậc nhất ở tỉnh Bình Dương. Chính vì thế mà các vấn đề tranh chấp về đất đai trên địa bàn thành phố Thủ Dầu Một nói chung và phường Phú Lợi nói riêng hiện nay vẫn diễn ra phức tạp. Việc phân tích pháp luật đất đai liên quan trở nên bức thiết hơn. Bên cạnh đó, sau nhiều năm đi vào thực tiễn cuộc sống Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đã bộc lộ nhiều hạn chế và tồn tại. Chính vì thế, hiện nay Quốc hội vẫn đang xem xét thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới. Chính vì lý do đó, việc phân tích, đánh giá pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung vào thời điểm hiện tại là rất cần thiết. Dựa trên tầm quan trọng đó, học viên quyết định thực hiện đề tài: “Pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai - thực tiễn tại Ủy ban nhân dân phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương”. 1 Cổng thông tin Thành phố Thủ Dầu Một (2020), “Giới thiệu chung về Thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương”. < http://thudaumot.binhduong.gov.vn/web/Default.aspx?tabid=848> [Ngày truy cập: 03/01/2020] HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 2 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung Mục tiêu chung của luận văn là làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai, nêu ra thực trạng và đánh giá tổng quát việc thực hiện trên địa bàn. Từ đó, luận văn đề xuất các quan điểm cơ bản, đề xuất các giải pháp mang tính đặc thù nhằm bảo đảm hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai cũng như thực hiện pháp luật trên địa bàn được hoàn thiện hơn trong thời gian tới. 2.2 Mục tiêu cụ thể - Làm sáng tỏ cơ sở lý luận hệ thống pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc giải quyết tranh chấp nói riêng. Trong đó, phân tích các khái niệm, đặc điểm, hình thức, vai trò và các điều kiện bảo đảm hệ thống pháp luật về giải quyết trong lĩnh vực đất đai. - Phân tích được những yếu tố tác động tới hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai; khảo sát, đánh giá đúng thực trạng hệ thống pháp luật và việc áp dụng hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hiện nay. - Phân tích thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai trên cơ sở của pháp luật tại địa bàn phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương từ đó nêu ra điểm mạnh, điểm yếu cần khắc phục trong thời gian tới. - Đưa ra được các giải pháp mang tính định hướng nhằm giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian tới nhanh chóng, thuận lợi hơn. Đáp ứng được nhu cầu của người dân trong vấn đề giải quyết tranh chấp và đảm bảo tính thực thi pháp luật tốt hơn. 3. Câu hỏi nghiên cứu Một là, cơ sở lý luận và quy định của pháp về pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay được quy định hiểu như thế nào? Hai là, UBND cấp xã có vai trò như thế nào trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai? HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 3 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO Ba là, thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương và những vấn đề tồn tại, hạn chế, nguyên nhân là gì? 4. Phương pháp nghiên cứu: Trên nền tảng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Triết học Mác - Lênin, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp hệ thống; phương pháp lôgic; phương pháp lịch sử; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp thống kê, điều tra xã hội học; phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn; phương pháp so sánh,... để giải quyết các vấn đề đặt ra trong nghiên cứu nội dung của luận văn. Các phương pháp được sử dụng nhằm làm rõ nội dung cơ bản của luận văn, đảm bảo tính khoa học và lôgic giữa các vấn đề của đề tài trong các chương. 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 5.1 Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương dưới góc độ pháp lý. 5.2 Phạm vi nghiên cứu: - Về không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. - Về thời gian: Thời gian nghiên cứu từ năm 2016 - 2019. 6. Những đóng góp mới của đề tài: Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ có một số đóng góp nhất định sau: - Luận văn là công trình nghiên cứu đầu tiên và tương đối hệ thống thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. - Luận văn phân tích và khái quát thực trạng chính sách của Đảng, pháp luật Nhà nước, thực trạng xây dựng, thực hiện pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn phường Phú Lợi nói riêng và thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 4 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO Bình Dương nói chung. Học viên dựa vào đó chỉ ra được những nguyên nhân ưu điểm và hạn chế của thực trạng này; qua đó rút ra bài học kinh nghiệm về giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn phường Phú Lợi. Từ đó giúp các đơn vị liên quan trên địa bàn đánh giá được hoạt động của mình trong thời gian qua. - Luận văn đưa ra được một số giải pháp bao gồm nhóm giải pháp chung và nhóm giải pháp riêng mang tính đặc thù cho địa bàn phường Phú Lợi để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai, đây là một nguồn tham khảo cho phường Phú Lợi nói riêng và thành phố Thủ Dầu Một nói riêng để hoàn thiện hơn trong thời gian tới. 7. Bố cục của luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục các tài liệu tham khảo, luận văn được xây dựng thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành trên địa bàn phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam trên địa bàn phường Phú Lợi, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 5 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế - xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội phải được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đường thương lượng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật. Hiện nay vẫn chưa có một khái niệm chính thống về tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, ta có thể hiểu tranh chấp đất đai theo một số nghĩa như sau: Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong Luật Đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính. Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 6 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO đất,… Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp. 1.1.2. Phân loại tranh chấp đất đai Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân,... Do đó ở thời kỳ này tranh chấp đất đai bao gồm: tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai. Sau Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ toàn bộ vốn đất đai trong cả nước. Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Vì vậy, có thể thấy định nghĩa về tranh chấp đất đai xác định: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất mà chỉ là chủ thể sử dụng đất. Dựa vào đó, ta có thể chia tranh chấp đất thành ba loại sau đây: Thứ nhất, tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất, đây có thể là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi,… Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác. Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau. Thứ ba, tranh chấp đòi lại đất: thực chất đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa. Bây giờ những người này đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp: đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới,… Trong các dạng tranh chấp này thì người đang sử dụng đất đã sử dụng hợp pháp đất, không có ai tranh chấp. Tuy nhiên, khi sử dụng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình là thực hiện các giao dịch về dân sự mà dẫn đến tranh chấp. Bản HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 7 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như: tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, bảo lãnh,… 1.1.3. Đặc điểm tranh chấp đất đai Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặc điểm đặc trưng riêng khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp kinh tế,... Sự khác biệt đó thể hiện ở những điểm chủ yếu sau đây: Thứ nhất, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất. Trường hợp tranh chấp không phát sinh giữa những chủ thể này với nhau liên quan đến thửa đất thì đó là quan hệ tranh chấp khác. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất thì đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính. Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn. HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 8 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội. Thứ tư, khách thể trong quan hệ tranh chấp đất đai là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc cả hai. Đối với quyền sử dụng đất thì đây là loại tài sản đặc biệt vì pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước sẽ trao lại quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức do pháp luật quy định. Đồng thời quyền sử dụng đất cũng là tài sản (quyền tài sản) theo quy định của Bộ Luật Dân sự, vì vậy quyền sử dụng đất có thể là đối tượng tham gia các giao dịch dân sự. 1.1.4. Nguyên nhân tranh chấp đất đai 1.1.4.1. Nguyên nhân khách quan Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định. Ở miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến, chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, chính quyền Sài gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc “truất hữu” nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân. Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại. Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 1982 - 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A 9 GVHD: PGS.TS VÕ TRÍ HẢO “cào bằng” đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai. Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dưới góc độ kinh tế, đất đai được coi như một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài. Do vậy Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả. Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ. 1.1.4.2. Nguyên nhân chủ quan Về cơ chế quản lý đất đai: trong thời gian qua, công tác quản lý Nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật. Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ hở. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau. Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá rõ. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ thể: + Hồ sơ địa chính ở một số địa phương chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc. HVTH : Lê Hoàng Minh MSHV: 7701280751A