Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận

MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ TÓM TẮT ABSTRACT CHƯƠNG I ................................................................................................................1 GIỚI THIỆU..............................................................................................................1 1.1. Lý do lựa chọn đề tài. .........................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu.....................................................4 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................4 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu...................................................................................................4 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................5 1.4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................5 1.5. Cấu trúc của luận văn .......................................................................................5 CHƯƠNG II...............................................................................................................6 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN.............................6 2.1. Khái niệm bong bóng bất động sản...................................................................6 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành bong bóng bất động sản ............8 2.3. Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản ...........................................11 2.3.1. Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản .....................................................................11 2.3.2. Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản ..................................................................12 2.4. Khảo lược các nghiên cứu liên quan ...............................................................14 2.4.1.Bong bóng giá nhà tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn 1998-2010 .....14 2.4.2.Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013 ..............................................15 2.4.3.Bong bóng nhà đất tại Thổ Nhĩ Kỳ giai đoạn 2010-2014...................................15 2.4.4.Bong bóng nhà đất tại Việt Nam............................................................................16 CHƯƠNG III ...........................................................................................................17 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM.....................................17 3.1. Khung phân tích.....................................................................................................17 3.2. Khung lý thuyết ......................................................................................................18 3.3. Mô hình kinh tế lượng...........................................................................................21 3.4. Dữ liệu nghiên cứu .................................................................................................23 CHƯƠNG IV. ..........................................................................................................25 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ..........................25 4.1. Khái niệm bất động sản ...................................................................................25 4.2. Khái niệm nhà chung cư ..................................................................................25 4.3. Lịch sử phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam .............................................25 CHƯƠNG V.............................................................................................................31 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................................31 5.1. Nhận diện bong bóng BĐS nhà đất ở tại khu vực TPHCM.........................31 5.1.1. Kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT)....... 31 5.1.2. Kiểm tra mối quan hệ giữa chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT) trong giai đoạn nghiên cứu............................................................................................... 34 5.2. Kết quả hồi quy bằng mô hình VAR ................................................................... 35 a) Thống kê mô tả các biến trong mô hình VAR .......................................................... 35 b) Kiểm định nghiệm đơn vị ............................................................................................ 35 c) Chọn độ trễ cho mô hình VAR.................................................................................... 36 d) Kiểm định Granger Causality...................................................................................... 37 e) Kết quả ước lượng mô hình VAR............................................................................... 38 f) Kết quả phân tích hàm phản ứng đẩy.......................................................................... 39 g) Kết quả phân rã phương sai ......................................................................................... 51 CHƯƠNG V.............................................................................................................52 KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH..............................................................52 6.1. Tóm lượt nội dung nghiên cứu……………………………………………………. 52 6.2. Những đóng góp của nghiên cứu………………………………………………….. 52 6.3. Hàm ý chính sách ………………………………………………………………….. 53 6.4. Hạn chế của nghiên cứu và hướng mở rộng……………………………………… 53 Tài liệu tham khảo Phần phụ lục DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Viết đầy đủ CP Chính phủ NĐCP Nghị định chính phủ BĐS Bất động sản GSO/TCTK Tổng cục thống kê NHTG Ngân hàng thế giới BXD Bộ Xây Dựng NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại CSTT Chính sách tiền tệ KTVM Kinh tế vĩ mô CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng sản phẩm quốc nội FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài REL Dư nợ BĐS PI Chỉ số giá nhà /thu nhập bình quân PR Chỉ số giá nhà/giá thuê nhà ABC Austrian business cycle theory M2 Cung tiền M2 VAR Mô hình véc tơ tự hồi quy DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Chỉ số giá nhà của một số nước, thành phố trên thế giới ......................................1 Bảng 1.2: Tổng hợp giá nhà và giá thuê nhà của TPHCM trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2018 tính theo năm.........................................................................................................2 Bảng 3.1: Bảng mô tả các biến trong mô hình.....................................................................24 Bảng 5.1: Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá nhà (PRICE)................................................31 Bảng 5.2: Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá tiền thuê (RENT) ........................................32 Bảng 5.3: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá nhà D(Price) .........................32 Bảng 5.4: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá thuê D(RENT)......................33 Bảng 5.5: Kết quả kiểm định ADF chuỗi PR .....................................................................33 Bảng 5.6: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi D(PR) ........................................33 Bảng 5.7: Kết quả hồi quy giá nhà (PRICE) theo tiền thuê nhà (RENT) ............................34 Bảng 5.8: Kết quả kiểm định ADF chuỗi RESID...............................................................34 Bảng 5.9: Thống kê các biến trong mô hình........................................................................35 Bảng 5.10: Kết quả kiểm định tính dừng của các biến trong mô hình theo tiêu chuẩn ADF. .............................................................................................................................................36 Bảng 5.11: Bảng mô tả các biến trong mô hình sau khi lấy sai phân bậc 1 ........................36 Bảng 5.12: Độ trễ của mô hình VAR...................................................................................37 Bảng 5.13: Kết quả kiểm định nhân quả Granger................................................................37 Bảng 5.14: Kết quả phân rã phương sai biến DLNPR.........................................................51 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Bảng giá bán trung bình của căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018 tính theo năm (usd/m2) ...................................................................................................... 2 Biểu đồ 1.2: Chỉ số PRICE/INCOME và PRICE/RENT căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018................................................................................................................... 3 Biểu đồ 4.1: Nguồn vốn FDI tại Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2018 ................. 29 Biểu đồ 5.1: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của dư nợ BĐS.................. 39 Biểu đồ 5.2: Cơ cấu tín dụng BĐS theo nhu cầu vốn vay qua các năm .................. 40 Biểu đồ 5.3: Cơ cấu tín dụng BĐS theo thời hạn vay .............................................. 41 Biểu đồ 5.4: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của GDP............................ 41 Biểu đồ 5.5: Tăng trưởng GDP của TPHCM qua các năm (2005-2018) (%/năm).. 42 Biểu đồ 5.6: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của CPI ............................. 43 Biểu đồ 5.7: Chỉ số CPI của Việt Nam qua các năm (2005-2018) ......................... 44 Biểu đồ 5.8: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của lãi suất ........................ 44 Biểu đồ 5.9: Biểu đồ dư nợ BĐS TPHCM, cung tiền M2 và lãi suất cho vay ........ 45 Biểu đồ 5.10: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của vốn FDI .................... 46 Biểu đồ 5.11: Nguồn vốn FDI đầu tư vào TPHCM giai đoạn 2005-2018 ............... 48 Biểu đồ 5.12: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của chỉ số chứng khoán .. 48 Biểu đồ 5.13: Chỉ số VNI từ năm 2005 đến năm 2019 ............................................ 49 Biểu đồ 5.14: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của chính nó.................... 50 TÓM TẮT Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước, điều này sẽ thu hút số lượng lớn lao động nhập cư từ các tỉnh, thành phố khác đến sinh sống và làm việc. Vì vậy, nhu cầu nhà ở để ổn định cuộc sống và làm việc là một trong những nhu cầu cơ bản thiết yếu của những người lao động muốn sinh sống và làm việc tại TPHCM. Tuy nhiên, việc tiết kiệm để mua được nhà đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của những hộ gia đình lao động nhập cư là một vấn đề rất khó khăn và nan giải do giá nhà hiện nay tại TPHCM là quá cao so với thu nhập bình quân của người lao động. Với mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá nhà cao tại khu vực TP Hồ Chí Minh, tác giả đã chọn đề tài “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” để nghiên cứu các vấn đề này. Nội dung chủ yếu của luận văn là tìm cơ sở lý luận để khẳng định bong bóng BĐS có hay không tồn tại ở thị trường BĐS nhà đất để ở thuộc phân khúc nhà chung cư khu vực TP HCM. Nếu thị trường có tồn tại bong bóng thì các yếu tố nào đã tác động đến việc làm tăng giá BĐS nhà đất ở trong khu vực nghiên cứu. Luận văn đã vận dụng mô hình véctơ tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ giữa các biến trong kinh tế vĩ mô như tốc độ tăng trưởng GDP, lãi suất vay dài hạn, lạm phát, dư nợ cho vay BĐS, chỉ số chứng khoán… để đánh giá mối quan hệ với chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) đối với phân khúc nhà ở chung cư. Qua đó xem xét sự tác động hai chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành nên bong bóng BĐS trong khu vực nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy rằng trong giai đoạn từ quý I/2005 đến quý IV/2018 thị trường BĐS TPHCM đã xuất hiện bong bóng BĐS đối với phân khúc nhà chung cư. Điều này có thể giải thích tại sao giá BĐS chung cư tại khu vực TPHCM tăng quá nhanh trong thời gian qua. Từ khóa: Bong bóng BĐS, mô hình VAR, Chỉ số giá nhà trên tiền thuê. ABSTRACT Ho Chi Minh City is one of the cities with the fastest economic growth rates in Viet Nam, It will attract a large number of migrant workers from other provinces and cities to live and work. Therefore, housing demand to stabilize their life and work is one of the essential basic needs of workers who want to live and work in the HCM city. However, the savings to buy a house by income from salaries and wages of households of migrant workers is a matter very difficult and problematic because house prices are in the city is too high with the average income of the employee. With the purpose of understanding the factors affecting the formation of high house prices in Ho Chi Minh City. The author chose the topic "Relation between macroeconomic factors and real estate bubbles: A practical study in Ho Chi Minh City and neighboring provinces" to study these issues. The main content of the thesis is to find a theoretical basis to confirm whether the real estate bubble exists or not in the real estate market for housing in the apartment segment in Ho Chi Minh City. If the market exists a bubble, what factors have affected the increase in real estate prices in the study area? The thesis has applied the Vector Auto Regression model (VAR) to examine the relationship between variables in macroeconomics such as GDP growth rate, long-term loan interest rate, inflation, real estate loan balance, stock index to evaluate its relationship with the price on rent index (PR) for the segment of apartment house. Thereby considering the two-way impact between these variables in the process of forming a real estate bubble in the study area. The research results of the thesis show that in the period from the first quarter of 2005 to the fourth quarter of 2018, the Ho Chi Minh City real estate market appeared a real estate bubble for the apartment segment. This may explain why the price of real estate in Ho Chi Minh City area increased so fast in recent years. Keywords: Real estate bubble, VAR model, house price on rent index 1 CHƯƠNG I GIỚI THIỆU 1.1. Lý do lựa chọn đề tài. Việt Nam một trong những nước có thu nhập bình quân đầu người tính theo giá hiện hành thuộc nhóm trung bình của thế giới vào khoảng 2.385 USD/năm trong năm 2017 (TCTK, 2017). Tuy nhiên tỷ lệ giữa giá nhà đất ở và thu nhập bình quân đầu người (P/I) của Việt Nam và tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… được xếp vào nhóm cao nhất trong khu vực và trên thế giới. Đặc biệt là giá các loại BĐS để ở trên thực tế thị trường thường cao hơn rất nhiều lần so với giá công bố của cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS. Bảng 1.1: Chỉ số giá nhà của một số nước, thành phố trên thế giới Stt Quốc gia Chỉ số giá nhà/ thu nhập Chỉ số giá nhà/ thu nhập 1 Hong Kong 34,95 Shenzhen, China 38,36 2 Syria 33,59 Mumbai, India 37,67 3 Việt Nam 28,87 Hanoi, Vietnam 35,86 4 Ukraina 25,78 Hong Kong 34,95 5 Trung Quốc 25,73 Beijing, China 33,32 6 Thái Lan 24,06 Shanghai, China 30,91 7 Singapore 20,94 London, UK 30,88 8 Algeria 20,56 Lviv, Ukraina 28,10 9 Sri Lanka 20,49 Kiev, Ukraina 25,96 10 Belarus 19,22 Guangzhou, China 25,85 11 Azerbaijan 19,02 Tokyo, Japan 23,65 12 Ethiopia 18,63 HCM, Viet Nam 23,62 13 Indonesia 18,60 Odesa, Ukraine 23,09 14 Amenia 18,40 Kharkiv, Ukraine 22,92 15 Colombia 18,20 Moscow, Russia 21,35 Nguồn: numbeo.com (2017) 2 Biểu đồ 1.1: Bảng giá bán trung bình của căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018 tính theo năm (usd/m2) 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 724 757 1321 1671 1086 1086 1021 1000 1007 1114 1217 1334 1489 1706 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Năm Nguồn:Tổng hợp từ số liệu nghiên cứu thị trường của Savill. Mặc khác, nếu như xem BĐS nhà ở là một loại tài sản để đầu tư thì tiền thuê nhà (RENT) chính là nhân tố kinh tế tạo nên giá trị cơ bản của nhà ở (Case và Shiller, 2003). Thực tế cho thấy giá BĐS nhà ở tại TPHCM đối với phân khúc chung cư (PRICE) là cao hơn nhiều so với giá thuê (RENT). Chỉ số PRICE/RENT là cao thì chứng tỏ giá nhà đã vượt giá trị kinh tế cơ bản của nhà ở. Bảng 1.2: Tổng hợp giá nhà và giá thuê nhà của TPHCM trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2018 tính theo năm. Căn hộ chung cư có diện tích trung bình 70 m2 Năm 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 PRICE (usd) 50.667 53.000 92.500 117.000 76.000 76.000 71.500 RENT (usd) 2.270 2.501 2.986 3.326 3.247 3.129 2.996 X2 22 21 31 35 23 24 24 Năm 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 PRICE (usd) 70.000 70.500 78.000 85.190 93.380 104.230 119.403 RENT (usd) 2.540 3.112 3.622 3.355 3.340 3.843 3.358 X2 28 23 22 25 28 27 36 Nguồn: Tác giả tổng hợp tính toán từ số liệu của Savill 3 Biểu đồ 1.2: Chỉ số PRICE/INCOME và PRICE/RENT căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018 Nguồn: Tác giả tổng hợp tính toán từ số liệu của cục thống kê TPHCM; Savill Nếu như nhìn nhận về phía cung sản phẩm BĐS, đây là một trong những ngành nghề kinh doanh có lợi nhuận cao nhất trong các loại hình kinh doanh tại Việt Nam (Báo cáo của Stoxplus, 2018). Số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường ngày càng nhiều bao gồm các Tập đoàn kinh tế, Tổng Công ty, các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ, cá nhân, hộ gia đình… đặc biệt trong thời gian gần đây có sự tham gia của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các quỹ đầu tư có nguồn vốn lớn như Dragon Capital, Vina Capital Foundation… Vì vậy, theo các lý thuyết kinh tế truyền thống, khi lượng cung tăng lên nhiều hơn lượng cầu thì khả năng giá sẽ giảm để đảm bảo sao cho thị trường cân bằng về mặt cung cầu. Tuy nhiên, thực tế giá nhà đất vẫn không giảm mà có xu thế ngày càng tăng cao qua các năm, càng lúc càng vượt xa so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Với mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá bất động sản cao bất thường tại khu vực TP HCM trong giai đoạn thời gian từ năm 2005 đến 2018, kế thừa kết quả các công trình đã nghiên cứu của các học giả của Việt Nam và 4 trên thế giới để xây dựng mô hình kinh tế lượng đánh giá tác động của các biến số kinh tế đến việc hình thành giá BĐS. Qua đó tìm hiểu sự tăng giá này có phải là việc hình thành nên bong bóng BĐS trên thị trường hay chỉ là sự tăng giá đơn thuần do nhu cầu của sự phát triển kinh tế địa phương và khu vực. Vì vậy, tác giả đã chọn đề tài “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” để nghiên cứu các vấn đề này. Nếu kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy có sự hình thành bong bóng BĐS nhà ở tại khu vực TPHCM, từ đó đưa ra các dự báo về xu hướng phát triển của thị trường Bất động sản theo các xu hướng vận động của thị trường BĐS để làm cơ sở ra các quyết định đầu tư đối với các doanh nghiệp, cá nhân trong ngành kinh doanh Bất động sản. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu các yếu tố tác động đến việc làm tăng giá BĐS, cụ thể là BĐS dùng cho mục đích để ở thuộc phân khúc nhà chung cư trong khu vực nghiên cứu. - Căn cứ những kết quả nghiên cứu đạt được làm cơ sở để khẳng định bong bóng BĐS có hay không tồn tại ở thị trường BĐS khu vực TP HCM. - Xem xét sự tác động của bong bóng BĐS đến phía cầu tiêu dùng các sản phẩm BĐS là các hộ gia đình, các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở quy mô hộ gia đình và phía cung sản phẩm là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS để đưa ra những quyết định đầu tư hoặc tạm ngừng đầu tư nhằm gia tăng lợi nhuận và giảm rủi ro cho hộ gia đình và doanh nghiệp. 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu - Biểu hiện của bong bóng BĐS là gì?. - Những yếu tố kinh tế nào tác động đến việc hình thành bong bóng trong thị trường BĐS để ở khu vực TPHCM?. 5 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là giá BĐS nhà đất ở cụ thể là giá nhà chung cư, phạm vi nghiên cứu của là thị trường BĐS khu vực TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2018. 1.4. Phương pháp nghiên cứu - Luận văn sử dụng mô hình véctơ tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ giữa các biến trong kinh tế như tốc độ tăng trưởng (GDP), biến CPI (chỉ số giá tiêu dùng), biến FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài), biến R (lãi suất vay dài hạn), dư nợ cho vay BĐS (REL) và chỉ số chứng khoán VNI để đánh giá mối quan hệ với chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR: là biến số đại diện cho bong bóng BĐS). Qua đó xem xét sự tác động hai chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành nên bong bóng BĐS trong khu vực nghiên cứu. 1.5. Cấu trúc của luận văn Cấu trúc của luận văn gồm 06 chương: CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN CHƯƠNG III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM CHƯƠNG IV. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM CHƯƠNG V: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG VI. KẾT LUẬN 6 CHƯƠNG II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 2.1. Khái niệm bong bóng bất động sản. Theo Case và Shiller (2003) bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trạng thái của thị trường nhà đất trong đó sự kỳ vọng quá mức về giá tăng trong tương lai lan rộng khắp thị trường khiến cầu và giá nhà đất ở tăng lên nhiều trong hiện tại so với giá trị thực tế. Theo quan điểm này thì những người mua tham gia thị trường nhận thấy đầu tư trong BĐS nhà ở ít rủi ro do giá hiện tại có thể chấp nhận được và sự chênh lệch giá BĐS nhà ở so với giá trị thực sẽ được bù đắp bởi sự chênh lệch giá trong tương lai. Chính những kỳ vọng không thực tế về tăng giá trong tương lai và sự giữ hành vi niềm tin về kết quả giá BĐS nhà ở tăng đã tạo điều kiện cho sư hình thành bong bóng cho thị trường BĐS nhà ở. Marc Labonte (2003) bong bóng BĐS được cho là tồn tại khi giá tăng vì một lý do không thể giải thích bởi những thay đổi trong các yếu tố cung và cầu cơ bản của đối tượng đó. Vấn đề với bong bóng BĐS là chúng không thể được xác định với bất kỳ nguyên nhân chắc chắn nào vì các yếu tố quyết định cung và cầu theo thời gian sẽ thay đổi, thường không thể đoán trước được. Nếu bong bóng BĐS có thể được xác định chính xác, chúng sẽ không bao giờ phát triển bởi vì mọi người sẽ phản ứng với sự tăng lên của bong bóng bằng cách bán tài sản để tránh tổn thất trong tương lai, do đó bong bóng không thể xảy ra. Himmelberg và cộng sự (2005) cung cấp khái niệm sau cho bong bóng nhà ở: Bong bóng BĐS nhà ở được hình thành do người mua nhà sẵn sàng trả giá tăng cao cho các căn nhà ngày hôm nay vì họ mong đợi sự tăng giá nhà ở trong tương lai. “Phần giá tăng cao” được đề cập trong nghiên cứu là tỷ lệ tăng trưởng giá nhà không phụ thuộc vào các nguyên tắc cơ bản của thị trường nhà ở. Warwick McKibbin (2006) định nghĩa bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng đầu cơ giá nhà đất ở lan rộng khiến giá nhà đất trên thị trường tăng cao vượt xa thu 7 nhập người tiêu dùng và các yếu tố cơ bản. Các yếu tố cơ bản được được tác giả đề cập là các lợi ích kinh tế do khai thác tài sản mang lại như thu nhập từ việc cho thuê tài sản hay tiền thuê nhà. Theo Gadi Barlevy (2007) cho rằng bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng giá nhà đất ở trên thị trường vượt xa giá trị cơ bản của nhà đất. Giá trị cơ bản chính là giá trị kỳ vọng của những lợi ích kinh tế mà nhà đất ở mang lại trong suốt đời sống hữu ích của nó và được chiết khấu về thời điểm hiện tại, giá trị này được quy định bởi lợi ích kinh tế do việc sử dụng, khai thác nhà đất mang lại hoàn toàn không phải giá trị do việc đem bán nhà đất đó trên thị trường. Vì vậy, nếu giá nhà đất ở vượt xa giá trị cơ bản thì nó được xem như định giá cao. Theo Lê Thanh Ngọc (2014) cho rằng bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trong những trạng thái của thị trường bất động sản nhà đất khi tâm lý kỳ vọng “giá tiếp tục tăng trong tương lai” lan khắp thị trường khiến cầu cũng như giá nhà đất ở gia tăng hàng loạt với tốc độ cao, kéo dài trong một thời gian nhất định và mức giá này vượt xa giá trị cơ bản, mức giá này cũng vượt khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu mua nhà để sinh sống. Sau giai đoạn tăng giá cao thì thị trường thường có sự điều chỉnh giá về giá trị cơ bản. Từ những khái niệm của các nhà nghiên cứu về bong bóng BĐS nhà đất trong nước và trên thế giới, tác giả lý giải hiện tượng bong bóng BĐS nhà đất như sau: Bong bóng BĐS nhà đất là hiện tượng giá BĐS nhà đất ở gia tăng nhanh một cách bất thường, sự tăng giá này không dựa trên những yếu tố kinh tế hợp lý như: thu nhập từ cho thuê BĐS đó, thu nhập thực của người dân có nhu cầu nhà ở, tốc độ phát triển kinh tế, dân số khu vực…. Chính điều này sẽ làm nảy sinh sự nghi ngờ giá BĐS nhà đất đang được định giá quá cao so với giá trị thực của nó. Do đó có khả năng sẽ tồn tại một rủi ro điều chỉnh giá hoặc sự sụp đổ giá trong tương lai gần để đưa giá BĐS nhà ở về giá trị thực của nó hoặc sẽ làm cho thị trường BĐS bị “đóng băng” gây ảnh hưởng đến các ngành nghề, đến sự tăng trưởng của thị trường BĐS và các thị trường khác có liên quan. 8 2.2. Các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng bất động sản Sự hình thành bong bóng của thị trường BĐS nhà ở được biểu hiện qua việc giá BĐS nhà ở tăng nhanh và liên tục tăng trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, để có sự tăng giá của BĐS thì thị trường BĐS cần có những tín hiệu tích cực tác động đến thị trường (Case & Shiller, 2003). Dựa vào các tài liệu nghiên cứu về bong bóng BĐS ở các nước trên thế giới, những đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam. Tác giả đã tổng hợp được các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng BĐS bao gồm: 2.2.1. Tác động của GDP đến thị trường BĐS Nghiên cứu của Pillay (2005) tại Singapore, Yanbing (2012), Chen và cộng sự (2013) ở Trung quốc cho thấy GDP có ảnh hưởng khá mạnh đến sự tăng giá nhà ở các quốc gia này, khi GDP thực tăng đồng nghĩa với thu nhập của hộ gia đình tăng. Do đó, khi thu nhập tăng thì những tiết kiệm của người dân sẽ được đầu tư vào các kênh tài sản an toàn như BĐS. Mặc khác, do đặc điểm của BĐS là hàng hóa có độ co giãn của cung rất thấp, quá trình hình thành sản phẩm BĐS thường mất nhiều thời gian. Vì vậy, trong ngắn hạn khi lượng cầu BĐS tăng lên sẽ làm cho giá BĐS tăng nhanh. Tại một nghiên cứu khác của Zhang (2012) khi khảo sát mối quan hệ của GDP và giá nhà tại Trung Quốc trong giai đoạn 1999-2009 cho kết luận biến tốc độ tăng trưởng GDP có tác động mạnh lên giá nhà ở tại thị trường này. 2.2.2. Tác động của lạm phát đến thị trường BĐS Lạm phát là một trong những chỉ tiêu để đo lường tác động của chính sách tiền tệ của Chính phủ. Khi Chính phủ mở rộng chính sách tiền tệ trong khi các điều kiện khác không đổi sẽ làm cho lạm phát tăng theo tác động đến giá của các loại hàng hóa trên thị trường cũng tăng theo, trong đó có giá thuê nhà (Ting Lan, 2014). Trong thị trường BĐS, giá thuê nhà được xem là chi phí cơ hội của việc sở hữu nhà. Vì vậy, theo Pillay (2005) thì lạm phát và giá nhà có mối quan hệ hai chiều, khi lạm phát tăng sẽ thúc đẩy giá nhà tăng lên do giá thuê nhà tăng dẫn đến cầu về nhà ở tăng, mặc khác giá nhà tăng sẽ tác động trở lại dẫn đến lạm phát tăng. 9 Mặt khác, theo một nghiên cứu của Kuang và Liu (2015) tại 35 thành phố lớn của Trung Quốc trong giai đoạn từ năm 1996 đến 2010 cho kết luận là giá nhà và lạm phát có mối quan hệ hai chiều. Thông qua mô hình VAR cho thấy lạm phát có tác động mạnh đến giá nhà ở, ở chiều ngược lại thì giá nhà ít tác động đến lạm phát hơn. Điều này cho thấy rằng khi lạm phát tăng thì bất động sản là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn để đối phó với sự mất giá của đồng tiền. 2.2.3. Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS Trong nền kinh tế của một quốc gia thì tín dụng từ hệ thống ngân hàng có một vai trò quan trọng cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung cũng như của thị trường BĐS nói riêng (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Sự tăng giảm cung cầu và giá cả trên thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng (Philip và Zhu, 2004). Khi tín dụng từ các NHTM nới lỏng thì thị trường BĐS có xu hướng sôi động, có tốc độ tăng trưởng cao và ngược lại khi tín dụng được thắt chặt thì thị trường BĐS chững lại và đóng băng. Khi lãi suất cho vay thấp, điều kiện cho vay được nới lỏng thì những người có nhu cầu mua BĐS sẽ dựa vào các vay thế chấp để mua BĐS, điều này sẽ làm cho lượng cầu BĐS tăng lên dẫn đến giá BĐS cũng tăng theo. Tsatsaronis & Zhu (2004) đã sử dụng mô hình VAR để đánh giá mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà dựa vào số liệu chuỗi thời gian từ năm 1970 đến năm 2002 của các nuớc đã từng xảy ra bong bóng BĐS như Anh, Pháp, Mỹ, Đức, Canada, Nhật… Kết quả nghiên cứu cho thấy, lãi suất cho vay giải thích khoảng 10,8% sự thay đổi trong giá nhà và tại những quốc gia duy trì lãi suất thả nổi thì lãi suất cho vay ngắn hạn có xu hướng tác động lên giá nhà mạnh hơn so với lãi suất dài hạn. Xu và Chen (2012) đã sử dụng mô hình VAR để nghiên cứu sự tác động của các biến tài chính tiền tệ gồm lãi suất dài hạn (R), sự tăng trưởng cung tiền (M2) và dư nợ tính dụng (REL) đến việc tăng giá nhà ở Trung Quốc, kết quả cho thấy khi lãi suất cho vay thấp, nhà nước mở rộng cung tiền sẽ làm tăng giá nhà ở và ngược lại. Lãi cho cho vay của ngân hàng thương mại có ảnh hưởng tích cực đến việc tăng giá nhà của thị trường BĐS. 10 2.2.4. Tác động của vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đến thị trường BĐS Tại một số nghiên cứu khác cũng cho thấy dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng làm ảnh hưởng tăng đến lạm phát và chỉ số chứng khoán của nước sở tại. Theo Guo (2010) và Yanbing (2012) nghiên cứu tại thị trường Trung Quốc cho thấy khi dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng sẽ làm tăng giá BĐS nhà đất và giá tài sản ở thị trường chứng khoán. Nghiên cứu của Wong (2001) về sự biến động giá nhà tại Thái Lan ở thập niên 90 cho kết quả là: sự tự do hóa các nguồn vốn nước ngoài sẽ tạo điều kiện cho các định chế tài chính trong nước dễ dàng tiếp cận các nguồn vốn có lãi suất thấp để đầu tư vào các dự án phát triển BĐS, điều này dẫn đến hệ quả là dư thừa nguồn cung BĐS và giá BĐS tăng nhanh chóng hình thành bong bóng BĐS, hậu quả làm cho thị trường BĐS Thái Lan sụp đổ trước cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997. 2.2.5. Tác động của thị trường chứng khoán đến thị trường BĐS Thị trường chứng khoán có mối quan hệ cả trong ngắn hạn và trong dài hạn với thị trường BĐS (Kim, 2004). Thông qua mô hình VAR, kết quả nghiên cứu của Kim (2004) tại thị trường Singapore cho thấy thị trường BĐS là động lực để phát triển của thị trường chứng khoán và mối quan hệ của 2 thị trường này là quan hệ hai chiều. Đối với một số công ty tài sản BĐS vừa là yếu tố sản xuất vừa là tài sản, vì vậy khi thị trường BĐS bùng nổ thì giá trị vốn hóa của công ty BĐS trên thị trường chứng khoán cũng tăng và làm tăng giá cổ phiếu và ngược lại. Tại một nghiên cứu khác của Lin & Lin (2011) kết luận rằng thị trường chứng khoán và thị trường BĐS của một số nước tại Châu Á bao gồm Trung Quốc, Hong Kong, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và Singapore cho kết luận có liên kết yếu hoặc không liên kết tùy thuộc vào môi trường chính sách kinh tế và chính trị. Tại thị trường TPHCM theo kết quả khảo sát của Phan và Pham (2016) từ quý 1/2009 đến quý 3/2014 cho thấy có mối quan hệ dài hạn hai chiều giữa thị trường chứng khoán và thị trường BĐS. Nghiên cứu của Bardhan và cộng sự (2008) cho thấy thị trường chứng khoán cũng tác động đến thị trường nhà ở, khi thị trường chứng khoán phát triển làm cho các nhà đầu tư trở nên giàu có hơn, do đó lợi nhuận đạt được từ thị trường chứng