Quan Hệ Giữa Các Yếu Tố Kinh Tế Vĩ Mô Và Bong Bóng Bất Động Sản: Nghiên Cứu Thực Tế Tại TP Hồ Chí Minh Và Các Tỉnh Lân Cận

1. Thông tin Luận văn thạc sĩ

• Tên Luận văn thạc sĩ: QUAN HỆ GIỮA CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VĨ MÔ VÀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN: NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI TP HỒ CHÍ MINH VÀ CÁC TỈNH LÂN CẬN
• Tác giả: PHAN HOÀNG LONG
• Số trang file pdf: (Không có thông tin trong tài liệu)
• Năm: 2020
• Nơi xuất bản: Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành học: Kinh tế Phát triển
• Từ khoá: Bong bóng BĐS, mô hình VAR, Chỉ số giá nhà trên tiền thuê.

2. Nội dung chính

Luận văn nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản (BĐS) tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, tập trung vào phân khúc nhà chung cư trong giai đoạn từ quý I/2005 đến quý IV/2018. Nghiên cứu này xuất phát từ thực tế giá nhà ở Việt Nam, đặc biệt tại các thành phố lớn, cao so với thu nhập bình quân của người dân. Luận văn sử dụng phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản, cụ thể là chỉ số PR (giá nhà trên tiền thuê nhà) để nhận diện và đánh giá sự tồn tại của bong bóng BĐS. Đồng thời, mô hình VAR (Vector Auto Regression) được ứng dụng để phân tích tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô như GDP, lạm phát (CPI), lãi suất (R), dư nợ cho vay BĐS (REL), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và chỉ số chứng khoán (VNI) lên chỉ số PR, từ đó đánh giá sự tác động qua lại giữa các biến này.

Nghiên cứu khẳng định sự xuất hiện của bong bóng BĐS đối với phân khúc nhà chung cư tại TP.HCM trong giai đoạn nghiên cứu. Kết quả kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), giá thuê (RENT) và chỉ số PR cho thấy giá nhà tăng nhanh hơn so với giá thuê, không phản ánh đúng giá trị cơ bản của BĐS, dẫn đến hiện tượng bong bóng. Mô hình VAR cho thấy sự tác động của dư nợ cho vay BĐS (REL), vốn FDI, và lạm phát (CPI) có vai trò quan trọng trong sự hình thành và phát triển của bong bóng BĐS. Các biến như tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) và lãi suất (R) cũng có tác động đến thị trường BĐS, tuy nhiên với mức độ thấp hơn. Đặc biệt, sự thay đổi của chỉ số PR trong quá khứ có ảnh hưởng lớn nhất đến giá nhà hiện tại, cho thấy tâm lý đầu cơ và kỳ vọng tăng giá có vai trò quan trọng trong bong bóng BĐS.

Phân tích hàm phản ứng đẩy cho thấy các biến như dư nợ cho vay BĐS, GDP, và vốn FDI đều có những tác động nhất định lên bong bóng BĐS, nhưng thường có độ trễ nhất định. Khi có cú sốc từ PR thì dư nợ BĐS phản ứng mạnh với độ trễ khoảng 2 kỳ, sau đó giảm dần. GDP có phản ứng chậm hơn, khoảng 2 kỳ sau mới có tác động rõ rệt. Lạm phát có tác động mạnh đến thị trường BĐS, với tác động lớn nhất ở kỳ đầu sau cú sốc. Lãi suất cho vay cũng phản ứng nhanh với cú sốc từ bong bóng BĐS, điều này phản ánh vai trò của chính sách tiền tệ trong việc điều tiết thị trường. Vốn FDI cũng có ảnh hưởng đến bong bóng BĐS, với tác động sau khoảng 2 kỳ. Thị trường chứng khoán có tác động không đáng kể đến bong bóng BĐS. Ngoài ra kết quả phân rã phương sai cho thấy phần lớn sự biến thiên của bong bóng BĐS (PR) là do chính nó, và các biến kinh tế vĩ mô chỉ giải thích được một phần.

Từ kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất một số hàm ý chính sách như cần xây dựng hệ thống tài chính đồng bộ và có vai trò điều tiết thị trường BĐS. Nhà nước cần sử dụng các công cụ thuế, phí để hạn chế các hoạt động đầu cơ, đồng thời khuyến khích các giao dịch BĐS chính thức qua các sàn giao dịch được công nhận. Nghiên cứu cũng thừa nhận những hạn chế do phạm vi nghiên cứu và các biến số sử dụng chưa đủ để giải thích toàn diện cơ chế hình thành và phát triển của bong bóng BĐS, do đó cần có những nghiên cứu chuyên sâu hơn để làm rõ vấn đề này.