Chế Định Sở Hữu Nhà Ở Tại Việt Nam Đối Với Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài

1. Thông tin Luận văn thạc sĩ

• Tên Luận văn: CHẾ ĐỊNH SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ĐỐI VỚI NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
• Tác giả: LÊ QUỐC ĐẠI
• Số trang: 85
• Năm: 2017
• Nơi xuất bản: TP.HỒ CHÍ MINH
• Chuyên ngành học: Luật kinh tế
• Từ khoá: Chế định sở hữu nhà ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Việt Kiều, pháp luật nhà ở Việt Nam, bất động sản.

2. Nội dung chính

Luận văn nghiên cứu về chế định sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, một nhóm đối tượng có vai trò ngày càng quan trọng trong sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Theo thống kê, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài (OV) hiện có trên 4,5 triệu người, với lượng kiều hối chuyển về Việt Nam đạt mức kỷ lục 13 tỷ USD vào năm 2015, trong đó một phần đáng kể đổ vào thị trường bất động sản. Hiến pháp năm 2013 khẳng định OV là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam, và Đảng, Nhà nước luôn khuyến khích, tạo điều kiện để họ gắn bó với quê hương, đóng góp xây dựng đất nước. Tuy nhiên, trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc nhiều OV phải nhờ người khác đứng tên hộ, tiềm ẩn rủi ro tranh chấp. Điều này đặt ra yêu cầu phải có một hành lang pháp lý thông thoáng, rõ ràng hơn để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của OV, đặc biệt là khi ngày càng nhiều người quay về Việt Nam sinh sống, làm việc và đầu tư. Luận văn được thực hiện nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận, thực tiễn của chế định này, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện. Khái niệm OV được xác định bao gồm cả công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, cho thấy sự ưu tiên và đặc thù trong chính sách của Việt Nam đối với nhóm đối tượng này so với người nước ngoài nói chung.

Pháp luật Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển liên tục nhằm mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Từ Quyết định số 767/TTg năm 1997 của Thủ tướng Chính phủ, đến Luật Đất đai năm 2001, Luật Nhà ở năm 2005 và đặc biệt là Luật Nhà ở năm 2014, các quy định ngày càng thông thoáng hơn về đối tượng, điều kiện và hình thức xác lập quyền sở hữu. Luật Nhà ở 2014 cho phép OV được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại; nhận tặng cho, thừa kế, nhận đổi nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở thương mại để tự xây dựng. Điều kiện sở hữu nhà bao gồm được phép nhập cảnh vào Việt Nam, có năng lực hành vi dân sự, và thuộc đối tượng được quy định, không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú. OV có quyền bán, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở. Tuy nhiên, nếu là người gốc Việt Nam không thuộc diện ưu đãi đặc biệt (như nhà đầu tư, nhà khoa học), họ chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư. So sánh với kinh nghiệm quốc tế, các quốc gia như Thái Lan, Singapore, Malaysia thường không có chế định pháp lý riêng cho kiều dân mà coi họ như người nước ngoài, áp dụng các hạn chế về tỷ lệ sở hữu, thời hạn thuê đất hoặc yêu cầu về tài chính. Riêng Trung Quốc có chính sách và luật riêng cho Hoa kiều, tương đồng với Việt Nam trong việc ưu đãi cho người gốc chính quốc. Điều này cho thấy sự đặc thù trong cách tiếp cận của Việt Nam, ưu đãi OV hơn so với người nước ngoài, nhưng vẫn còn những ràng buộc, đặc biệt liên quan đến quyền sử dụng đất đối với người đã thôi quốc tịch Việt Nam.

Mặc dù có những bước tiến trong hệ thống pháp luật, thực tiễn áp dụng các quy định về sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn đối mặt với nhiều vướng mắc và thách thức, dẫn đến số lượng OV đăng ký sở hữu nhà chính thức rất thấp. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2017, chỉ có 667 trường hợp Việt kiều đăng ký sở hữu nhà trên cả nước, và tại TP.HCM chỉ có 15 trường hợp tính đến tháng 5/2017, một con số đáng ngạc nhiên so với tiềm năng và mong đợi. Nguyên nhân chính bao gồm sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật, khiến người thực thi và đối tượng chịu tác động đều hoang mang. Thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài, cùng với thái độ né tránh trách nhiệm hoặc gây khó khăn của một số cán bộ công chức, đã làm nản lòng kiều bào, vốn có quỹ thời gian lưu trú hạn hẹp tại Việt Nam. Tâm lý “nhờ người thân đứng tên hộ” vẫn phổ biến, tiềm ẩn rủi ro tranh chấp. Bên cạnh đó, sự thiếu đồng bộ giữa luật nhà ở và các luật liên quan khác (như luật đất đai, luật quốc tịch) cũng tạo ra rào cản. Giá nhà ở tại Việt Nam cao và thị trường biến động nhanh chóng cũng là yếu tố khiến OV e ngại, ảnh hưởng đến hiệu quả của chính sách.

Để khắc phục những tồn tại và phát huy tối đa tiềm năng của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, luận văn đề xuất nhiều giải pháp và kiến nghị hoàn thiện chế định pháp luật. Trước hết, cần tăng cường tính minh bạch, công khai hóa số liệu và thông tin liên quan đến sở hữu nhà ở của OV để người dân và kiều bào dễ dàng tiếp cận, theo dõi. Cần triển khai đồng bộ, nhất quán các văn bản hướng dẫn thi hành giữa các bộ, ngành và địa phương, đồng thời tổ chức tập huấn kỹ lưỡng cho đội ngũ cán bộ công chức để tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, gây khó khăn. Vấn đề xác nhận nguồn gốc Việt Nam cần được giải quyết triệt để bằng các quy định cởi mở, linh hoạt hơn, đặc biệt cho những trường hợp đặc thù, và quyền lợi của người đã được xác nhận gốc Việt phải khác biệt rõ rệt so với người nước ngoài để thực sự thể hiện sự ưu đãi. Hơn nữa, cần nghiên cứu xây dựng một văn bản pháp luật thống nhất, đầy đủ, và riêng biệt cho OV, thay thế cho sự chồng chéo hiện tại. Cần tiếp tục đẩy mạnh truyền thông, phổ biến pháp luật một cách hiệu quả thông qua các kênh đa dạng (internet, mạng xã hội, ứng dụng di động) để kiều bào được thông tin đầy đủ, kịp thời. Song song đó, cần cải cách hành chính mạnh mẽ, giảm bớt các thủ tục không cần thiết, ứng dụng công nghệ thông tin để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ. Chính sách pháp luật cần hướng tới sự bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ giữa OV và công dân trong nước, đặc biệt là quyền sử dụng nhà ở cho các mục đích khác ngoài mục đích để ở, nhằm thu hút đầu tư và chất xám. Có thể xem xét mô hình “Việt Nam – Ngôi nhà thứ hai của tôi” (VM2H) tương tự Malaysia để thu hút nhân tài và nguồn vốn mạnh, với các điều kiện đơn giản hóa về tài chính hoặc trình độ chuyên môn, loại bỏ các rào cản hành chính không cần thiết, góp phần thúc đẩy hội nhập và hiện đại hóa đất nước.